Desahucio por impago: plazos, enervación y papel del procurador

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23 de enero de 2026

Cuando hay impago del alquiler, la pregunta no suele ser “si habrá problema”, sino cuándo y cómo se resuelve. Tanto si eres propietario con un inquilino que no paga como si eres arrendatario con dificultades y piensas “me desahucian y no tengo donde ir”, entender el procedimiento cambia totalmente tu forma de actuar.En este artículo te explico, de forma directa, qué es un desahucio, cómo funciona el desahucio por impago en España, qué plazos son habituales, en qué consiste la enervación y qué papel tiene el procurador para que el procedimiento avance sin bloqueos. Además, resolvemos dudas muy repetidas como quién paga el IBI alquiler o si el alquiler IBI puede ser motivo de resolución.

Qué es un desahucio y por qué se produce

Para empezar por lo básico (porque es lo que más se busca: qué es un desahucio, qué es desahucio o incluso desahucios qué es): un desahucio es el procedimiento judicial mediante el cual el arrendador recupera la posesión del inmueble cuando el inquilino no lo entrega voluntariamente.En alquiler, los dos grandes supuestos son:

• Desahucio por impago de alquiler (también verás desahucios por falta de pago o impagos alquiler).
• Desahucio por finalización del contrato (expiración del plazo o término).

En este artículo nos centramos en el primero, aunque más abajo respondo también a la duda de cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato porque es otra búsqueda muy recurrente.

Desahucio por impago: cómo es el procedimiento en España

El desahucio por impago se tramita, con carácter general, por las reglas del juicio verbal. El objetivo es doble:

• Recuperar la vivienda o local (el desalojo).
• Reclamar las rentas o cantidades debidas (si se acumula esa reclamación en la demanda).

Por eso es tan importante hacer bien la demanda de desahucio: no se trata solo de “desahuciar”, sino de preparar el procedimiento para que no haya fallos que retrasen el lanzamiento o el cobro.Si quieres que todo avance con rigor y sin sorpresas de plazos, en nuestro despacho trabajamos la supervisión de los procesos y, cuando procede, diligenciamientos (exhortos, mandamientos y gestiones que aceleran trámites fuera del juzgado que conoce el asunto).

Plazos clave del desahucio por impago (lo que de verdad importa)

Aquí va lo que casi todo el mundo pregunta: “después del juicio cuánto tarda el desahucio” o “¿cuándo es el desahucio lanzamiento?”.No existe un calendario idéntico para todos los juzgados, pero sí hay hitos que se repiten:

1) Presentación de demanda y admisión

El arrendador presenta la demanda de desahucio por impago. Tras admitirse, se dicta el requerimiento al demandado con instrucciones claras: pagar, desalojar, oponerse o intentar enervar.

2) Requerimiento al inquilino: el plazo de 10 días

En el procedimiento de desahucio por impago, el inquilino es requerido para que en un plazo de diez días haga una de estas cosas:

• Desalojar (entregar la posesión).
• Pagar lo debido.
• Enervar (si procede, explicamos ahora qué es).
• Oponerse, alegando motivos por los que no debe todo o parte.

Este plazo y sus opciones son la columna vertebral del procedimiento: cuando se gestiona bien, el desahucio no se eterniza por problemas formales.

3) Si hay oposición: vista (juicio) y sentencia

Si el inquilino se opone, el procedimiento va a vista y, después, se dicta sentencia. Aquí entra la pregunta típica: después del juicio cuánto tarda el desahucio. La realidad es que dependerá de:

• si la sentencia es recurrida,
• la carga de trabajo del juzgado,
• y cómo esté fijada la fecha de lanzamiento.

Lo importante es entender que el lanzamiento (el día en que se entrega la posesión) no se “improvisa”: debe estar señalado y coordinado.

4) Lanzamiento: qué es y cómo se organiza

El desahucio lanzamiento es el acto en el que se ejecuta el desalojo. A nivel práctico, el procurador coordina la logística judicial del lanzamiento: notificaciones, señalamientos, incidencias y, si procede, actuaciones de ejecución vinculadas.

Enervación del desahucio: qué es y cuándo se puede usar

La enervación es la posibilidad de evitar el desahucio pagando lo debido (rentas y cantidades reclamadas) dentro del plazo previsto. Esta parte genera muchísimas dudas y, si no se explica bien, es un foco de errores.

Qué es la enervación (explicado sin rodeos)

En términos simples: el inquilino “apaga” el desahucio por impago pagando toda la deuda dentro del plazo. Si procede, el procedimiento se archiva en cuanto al desalojo (aunque puede discutirse el alcance en función del caso).

Cuándo NO se puede enervar

Hay límites importantes. El más conocido:

• Solo puede enervarse una vez (si ya se enervó antes, normalmente no se puede volver a hacer).
• Si el arrendador ha requerido de pago de forma fehaciente con antelación y el inquilino no pagó en el plazo legal previo, puede perder el derecho a enervar.

Por eso, cuando un propietario pregunta “cómo desahuciar rápido a un inquilino que no paga”, el enfoque no es “hacer magia”, sino preparar bien la prueba y los requerimientos para que el procedimiento no se atasque en enervaciones improcedentes o discusiones formales.

Motivos para no pagar el alquiler: lo que se oye mucho y lo que pasa en realidad

Esta frase (“motivos para no pagar el alquiler”) aparece constantemente en búsquedas, y conviene aterrizarla.En la vida real, estos son los “motivos” que más se alegan:

• “La vivienda tiene problemas” (humedades, averías, falta de habitabilidad).
• “El arrendador no hace reparaciones”.
• “Estoy compensando gastos”.
• “No estoy de acuerdo con ciertas cantidades”.

El punto crítico: dejar de pagar unilateralmente suele ser el camino más rápido hacia un desahucio por impago de alquiler. Si existe un conflicto real (por ejemplo, obras, reparaciones o cantidades discutidas), hay formas de actuar que no te pongan en la diana de un desahucio, pero deben analizarse caso por caso.

Cómo echar a un inquilino que no paga: pasos que sí funcionan

La búsqueda “cómo echar a un inquilino que no paga” suele ir acompañada de urgencia. Aquí van los pasos que sí suelen ser decisivos, sin humo:

1) Documenta el impago con precisión

Cuentas claras: meses, importes, conceptos. En desahucios, los errores de cuantía y de periodificación generan retrasos.

2) Requerimiento previo: útil si se hace bien

Un requerimiento fehaciente (por ejemplo, burofax) bien planteado puede ayudar a:

• dejar constancia del impago,
• encarrilar negociaciones,
• y en ciertos supuestos afectar a la posibilidad de enervar.

3) Presenta demanda y controla plazos desde el día 1

Aquí el procurador es clave: presentación telemática, acuses, notificaciones y control de plazos. Si quieres evitar retrasos, es especialmente importante la supervisión de los procesos.

4) Si hay lanzamiento o ejecución, impulsa de verdad

Un desahucio no termina “cuando sale la sentencia”. Termina cuando se recupera la posesión (y, si corresponde, se cobran cantidades). Ahí entran actuaciones de ejecución, oficios y mandamientos, y por eso existen los diligenciamientos.

Me desahucian y no tengo donde ir: qué pasa con vulnerabilidad y servicios sociales

Esta es una de las frases más duras y, a la vez, más buscadas: me desahucian y no tengo donde ir.En determinados procedimientos de desahucio, el órgano judicial puede comunicar la situación a servicios sociales para valorar vulnerabilidad y, en su caso, aplicar medidas de suspensión en los términos previstos por la normativa procesal.Esto no significa que el desahucio “desaparezca”, pero sí que puede haber un trámite específico cuando la vivienda es habitual y concurren requisitos. Si estás en esta situación, la clave es actuar rápido, documentar tu situación y asesorarte cuanto antes, porque los plazos procesales no esperan.

Alquiler e IBI: quién paga el IBI en un alquiler y por qué puede importar en un desahucio

Otra duda que entra con fuerza en búsquedas es: quien paga el IBI alquiler o “alquiler IBI”.Regla general práctica:

• El IBI es un tributo del inmueble y, por defecto, lo paga el propietario.
• Pero el contrato puede pactar que lo asuma el inquilino si se refleja por escrito (y si está bien configurado ese pacto).

¿Por qué importa? Porque hay casos en los que el impago de cantidades asumidas contractualmente (no solo la renta) puede derivar en resolución y, en consecuencia, en desahucio. Por eso es tan importante revisar el contrato cuando el conflicto no es solo “renta”, sino también “gastos”.

Cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato (expiración del plazo)

Aunque este artículo trata el desahucio por impago, mucha gente busca también cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato.La duración depende muchísimo del juzgado y de si hay oposición, pero como orientación de mercado (no como promesa), se habla a menudo de rangos de varios meses desde la presentación de la demanda en escenarios no especialmente complejos. La diferencia real la marca:

• si el demandado se opone,
• si hay incidencias de notificación,
• y cómo esté la agenda del juzgado.

El papel del procurador en un desahucio: lo que evita retrasos

En un desahucio, el procurador no “opina” sobre la estrategia jurídica (eso lo marca el abogado), pero sí es quien hace que el procedimiento avance sin tropiezos:

• Recepción de notificaciones: traslado inmediato al letrado para reaccionar dentro de plazo.
• Presentación telemática: control de acuses, subsanaciones e incidencias.
• Coordinación de vista y lanzamiento: agenda procesal, señalamientos y comunicaciones.
• Impulso en ejecución: oficios, mandamientos y gestiones para recuperar posesión y/o cobrar.

Por eso, cuando hablamos de desahucio por impago, la eficacia no se reduce a “poner una demanda”: se trata de control de tiempos y de ejecución práctica.

Preguntas frecuentes sobre desahucio por impago

¿Qué pasa si el inquilino paga después de recibir la demanda?

Depende de si ese pago puede considerarse enervación (si procede) y de cómo esté planteado el asunto. No todo pago “cierra” el procedimiento automáticamente, y hay límites claros a la enervación.

¿Puedo desahuciar por deudas distintas a la renta?

Puede ocurrir si el contrato atribuye al inquilino determinadas cantidades y estas son exigibles. Por ejemplo, algunos gastos o tributos pactados pueden ser relevantes, pero hay que revisar el contrato y el encaje legal.

¿Qué hago si soy inquilino y no puedo pagar?

Lo peor suele ser desaparecer o esperar a que el problema crezca. Negociar, documentar tu situación y asesorarte a tiempo es clave, especialmente por el tema de plazos y por lo que puede implicar la enervación.

Después del juicio, ¿cuánto tarda el desahucio?

No hay una cifra universal. Depende de si hay recurso, de la fecha de lanzamiento señalada y de la carga del juzgado. Lo que sí es común es que una gestión procesal ordenada (notificaciones, agenda y ejecución) reduce muchísimo los retrasos evitables.

Te ayudamos a impulsar tu desahucio con control de plazos y sin improvisación

Si estás ante un desahucio por impago (como propietario por inquilinos que no pagan o como inquilino con dificultades), lo importante es actuar con información clara y control de plazos.Si necesitas apoyo, contacta con nuestro despacho. Te orientaremos sobre los pasos del procedimiento, revisaremos el encaje del caso (renta, cantidades asimiladas, contrato y requerimientos) y te acompañaremos con supervisión procesal y, cuando sea necesario, con diligenciamientos para que el procedimiento avance con eficacia.